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龙岗宝龙接力沙井新房热潮,多盘蓄势待发?

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富川未来星 发表于 2018-12-19 12:02:28 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
这是【咚咚找房】微信公众号:szhome001
第1584篇文章
本文作者: 牛浩思
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龙岗宝龙接力沙井新房热潮,多盘蓄势待发?

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为年底冲关,各路开发商于近段时间抢先入市,掀起了一波供应大潮,也带动了新房成交热。但是,无论供求两端,都呈现出了较为明显的“东冷西热”行情。
尤其在沙井、福永片区的卓越中寰、华强城、万科星城等项目多达5000套房源的挤兑下,传统供应大户的龙岗竟然有点黯然失色。
事实上,深圳西部片区的供应量已经达到了近期的尖峰时刻,下一个超级大盘来临之前的一段时间都将归于平静。而东部的龙岗、坪山两区还将不断地涌入新的产品,并且全域开花,可谓选择多样丰富。
本期老牛踩盘日记,主要对龙岗的宝荷、南约片区的新盘进度进行考察,发现了个别项目已经进入到了开盘前的最后准备,预售证一出随时均可入市。不过也有项目可能考虑到近期入市无望,放缓了开发节奏,来年再做冲刺。
第一站:顺泽阳光公馆
早上10点左右从深圳湾生态园出发,驱车约莫40分钟来到龙岗南约片区的顺泽阳光公馆。具体位于宝荷高科西路和碧新路的交汇处。


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这是一个迷你新居,社区规模不大,占地面积仅3300多㎡,1栋17层高的楼总房源158户。分A/B两个单元,每单元2梯5户。板式结构,坐北朝南,根据销售的说辞是均为南北通透的户型。
但定位很清晰,主推中小面积段的建面53㎡、73㎡和89㎡1-3房,毛坯交房。户型是目前深圳刚需上车的主流面积段。这盘在此次踩盘后的第二天公示了备案价格,均价3.8万/㎡,稍微高出预期。不过以宝龙片区或者周边片区为工作生活圈子的,启动资金又比较有限的上车群体,可以适当关注下。


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楼盘的感觉有点像当年龙华的和公馆,当然和公馆规模稍大一些,地段要好很多。做得好会是一个精致的项目,社区配套什么的由周边市政公园等解决即可。
不过,南约片区最大的问题还是配套,该片区临近宝龙科技园,产城融合的概念概念还没有完全发挥出来,片区相对周边自成一体,无论商业还是其它市政配套难免单薄匮乏。
好在地铁14号线将从此穿过,在顺泽阳光公馆南面约500米处设南约站(也称之为宝荷站),预计2023年通车运营的14号线,对该项目和该片区都将提到极大的提升作用,可实现片区与隔壁的龙中片区便捷互通,实现配套共享。最关键的是能极大缩短与市中心区的时空距离,改变南约片区较为“孤立无援”的状态。
另外,其周边包括南北面均为大型旧改项目,片区的中远期值得期待,能否实现就看旧改碧桂园、京基等入驻开发商的旧改力度如何。


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第二站:碧桂园云麓国际社区
在顺泽阳光公馆东北面约500米不到便是下一个新盘项目,即碧桂园云麓。建设的速度很快,比前不久前看时又长高了很多,碧桂园速度不是盖的,已经达到了拿证的条件,预计年底前也将入市,带装修交房,全屋精选多个一线品牌。不过大家更关心的应该还是碧桂园品质。
自碧桂园进入深圳市场,圈地开发的速度极为迅猛,今年已经有多个旗下项目入市,上周推出新品的坪山碧桂园凤凰公馆也是其中一个,老牛刚好在现场考察时碰到了其预备开盘的准备工作,看起来也是比较匆匆忙忙。


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碧桂园云麓相对位置来说,比顺泽阳光公馆要更往北一些,意味着离未来14号线地铁站的距离更远一点,不过也远不了多少,大概距离600米左右。
社区规模则大很多,是比较常见的规模级社区,占地面积约2.2万㎡,总建面约16万㎡。整体被划分为两个地块,中间有市政社区公园和社区街道隔离,两地块之间暂无规划连廊连接。
西侧地块含商业裙楼、1栋公寓、办公综合楼、1栋住宅。其中住宅部分主要以回迁房为主;东侧地块是项目的主推地块,回迁房仅有少量几套,其余均为商品住宅,共3栋住宅,另配置有沿街商铺。
其中,住宅共有4栋,约31-34层高。每栋又分为两组单元,每组单元大致为2梯5户,C栋的为2梯4户。住宅户型主推建面65-112㎡的2-4房户型,共1175户。定位很明确,以刚需家庭和以小换大的普通改善型家庭为产品对象。其中,又以建面86-112㎡的3-4房户型最多。
户型的得房率和实用率在当前新房市场上具有很大的竞争力。譬如,在经过第三方创意设计后,建面76㎡户型可以做到三房一卫,对于当下刚需购房群体来说,可节省10几个平方的总价,大约有40万左右的节省空间。


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这一住宅项目是该片区这么多年来的又一加大规模的社区,环境来说目前看比较一般,但未来改造空间比较大,集中了碧桂园的其它多个旧改项目,如水二村、洋桥和汉田片区、南约联和片区等,以后该区域碧桂园可能会成为供应大户。
第三站:多盘扎堆宝荷蓄势待发
另外,顺路到宝荷片区查看了其它多个在建新盘,如宝荷欣苑二期(保障房)、宝昌御峰公馆、正弘林语轩、金地名峰以及京基御景半山。
年底前这几个项目应该都不会有入市的计划,明后年可能就会热闹了,这个片区会掀起一波竞热潮。


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宝昌御峰公馆及远处的宝荷欣苑二期:
宝昌御峰公馆已经出地面,是该组团中进度最快的商品住宅,总用地面积约1.4万㎡,总建面约6.8万㎡。规划4栋住宅楼,共502户房源。


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正弘林语轩:
目前正着力基坑工程,部分已经底板浇筑中。
正弘林语轩跟顺泽阳光公馆差不多规模的小社区新盘,建设用地面积约3637.53㎡,建面9500㎡,预计总房源120套,为1栋31层高的住宅楼。


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京基御景半山:
目前在基坑工程,预计最快也要明年中后达到入市的条件。
项目原为“体育新城宝荷南居住安置用地项目。“御景”是京基爱用的案名方式,譬如御景印象、御景峯、御景中央等。从产品定位上,以中高端为主。并且,京基的住宅品质向来都还不错。
总用地面积约6.3万㎡,规划总建面约31万㎡。包括高层住宅、别墅、商业及公共配套设施等,其中住宅建筑面积约19.1万㎡、共16栋。


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第四站:恒裕珑城
由宝荷片区北上约4公里车程来到八仙岭公园东门山脚下的恒裕珑城项目,具体位于龙岗区公园路的东侧,东面及南面与八仙岭公园相靠,朝西对向龙溪河及龙中城建景观。
所处的是龙岗街道南联片区,是龙中、新生、龙东、南约的中心过渡片区。片区以居住生活为主要功能属性,但自建房建筑比例比较高,后期有较大的提升空间。
没记错的话,这是恒裕自南山紫园之后在深圳的第二个靠山项目,期待值挺高的,不过进度上还看不大出社区产品的实际品质。


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大多数人认识恒裕,可能是从后海的恒裕滨城开始,以至于出现恒裕是豪宅专家的刻板印象。而实际上,恒裕作为深圳的本土开发商,并不算多产。其南山紫园或许更有资格作为豪宅代表,一种城市隐世的半山之作。此后,恒裕再也没有这样的开发条件,多为较为普通的城市级产品。
恒裕珑城附近不远的龙东已入市有恒裕嘉城,可以作为参考对象之一。恒裕珑城的局部环境由于目前处于开发阶段,不大能突出靠山面河的惬意感,现场是比较杂乱的。
不过静谧是真的静,与主干道大路隔离的优势能够在此凸现出来。说到河流,其面对的是龙溪河,水倒是不脏不臭,但流量一般,作为景观效果一般。八仙岭公园的海拔也不高,恒裕珑城在公园边上建,相对海拔高度也没有比周边地块及项目有优势,所以景观视野上应该不算突出。
由此,也牺牲了交通的便利性。项目距离地铁3号线和16号线(在建)的换乘站双龙站约800米左右的距离(百度地图测量,仅供参考),隔着龙溪河得跨桥过去。


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但不管怎么说,该项目在片区中还是值得期待的。根据规划,项目占地面积约4.7万㎡,总建筑面积约15万㎡,容积率比较难得,为2.14。


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集住宅及9000㎡台地式商业于一体,住宅为低密舒适型洋房产品,12层高,采用半围合板式布局,确保每栋每户景观面与采光通风效果最大化,实现户户朝南/朝东;一梯两户设计。


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