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“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?

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limit2002003 发表于 2019-3-5 09:40:31 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
上周新房君接到中介电话,说西部某楼盘首付只需12万。我一听就来了兴致,再三追问下,中介道出了实情。原来,该楼盘原本要首付5成,现在只需要先付2成,“12万首付”只是特价产品做噱头,正常的产品“首付”在27万左右。
听到这,你可能要问了:“住宅首付3成(或7成),公寓5成(或5.5成)不是早有规定了吗?哪来的2成首付呢?”别着急,听新房君慢慢道来。
“一成首付”重返人间?
事实上,早在11月新房君就听闻了一些“一成首付”的楼盘。当然,所谓“一成首付”、“二成首付”都只是地产人士朋友圈的噱头,楼盘官方通常把这种方式叫做“首付分期”,而最准确的叫法应该叫首付延期


“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?

“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?


据新房君不完全统计,目前深圳大概有10家新楼盘正在执行或计划执行“首付延期”。这些新盘中,公寓有5个,住宅有3个,工改项目有2个。新房君走访了其中的一些楼盘探查情况,为了让大家更直观的了解“一成首付”的操作模式,下面我就直接拿楼盘举例。
东部某楼盘A,建面约80㎡的住宅产品总价在244万多,正常情况下按3成首付大概74万,外加装修费14万,再算上各种折扣,一期款应该付85万左右。而现在,7天内只需缴纳“一成首付”约25万+折后装修费11万,剩余两成可以分两期,每期约24.5万,于明年3月底前付清即可。这种操作方式从11月就开始执行了,因此较早的客户实际上有4个多月的首付延期时间。这里两点需要注意:一是首付延期的实质是开发商宽限了认购后交首付的时间,中间并没有第三方金融机构参与借贷、垫资,因此没有利息,二是购房者需等到全部三成首付付清后才能正式签购房合同,办理按揭和备案,客观上也起到了延迟供楼的效果。
西部某楼盘B,就是文章开头说的那个。经新房君走访得知,其主力产品总价大概在135万左右,正常首付要5成约67.5万,目前的首付方式是第一次付约27万(20%),第二次在明年3月底前付约13.5万(10%),第三次在明年8月底前再付约27万(20%)。与楼盘A一样,都是开发商允许延期付首付,等9个多月后交完全部首付后才开始办贷款等事宜。


“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?

“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?


其他楼盘,无论是住宅还是公寓操作方法也大抵类似。5天-7天内付10%-20%(一些楼盘会加装修款)签认购合同,其余的首付款在几个月内分批交完,待首付全部交完后再签购房合同,办理按揭和备案。这样做,缓解了客户的资金紧张,客观上还可以晚供楼。而由于所谓“一成首付”只是开发商的一种延期收款的操作,其中不存在借贷行为(甚至都不存在垫资行为),因此通常也不产生利息。
这下明白了吧,所谓“一成首付”的本质实际上是开发商的一种首付延期的促销活动,而非“十倍杠杆”重返人间。
XX贷?这个不能说!
看到这里,可能会有人说了:“不对啊新房君,你说首付分期只能几个月,我可听说能分3年呢!杠杆还是存在呀!”
你说的没错,新房君前文所说的只是开发商给出的“首付延期”操作方法,但销售为了能帮助客户“资金周转”也可能会私下给你提出进一步的“建议”,而只要你需要,一些信贷公司甚至可以直接帮你“资金操作”。
首先新房君要声明:我不建议你在购房过程中进行任何形式的违规操作。以下描述,只是为了让你警惕风险。
众所周知,过去市场上有一种叫做XX贷的东西,后来被国家明令禁止,以至于新房君都不敢写出来,开发商更是避之不及。但这种操作方式至今仍存在于二手房交易中,只不过是用个人信用贷、消费贷的名义。由于消费贷最终的实际使用情况很难追踪,所以政策方面很难完全防止用消费贷加杠杆买房的可能,只能在额度、年限和审核方面加以限制。一般来说,无抵押的个人信用贷款,根据不同的信用等级,通常额度最高是30万,期限是6个月到3年。而市场上的产品更是五花八门,银行的、信贷公司的、上征信的、不上征信的都有。


“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?

“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?


在和一位资深销售聊天的过程中新房君了解到,他平时除了为客户介绍楼盘,也会留意各银行、金融机构的信贷产品,以备推荐给资金周转不利的客户,但他不会帮忙操作。他给我举了个例子:前段时间他有个客户,由于换工作,现金周转出现问题,理财产品又无法退出。后来他给这个用户推荐了江X银行的一个信贷产品,随借随还,到期过桥,每个月还利息即可。这个客户信用不错,贷款10万元每月只需还500-600元利息。他说:“当然,还有更低的利息,依个人信用而定。”不过,最后他表示,除非遇到类似特殊情况,否则不建议用这种方式周转资金,尤其是利用这种杠杆来购房更是违规行为。
据新房君所知,目前一些小额信贷公司的操作方式是:先暂时帮客户垫资,然后再帮客户向各银行申请个人信用贷产品。但目前,由于目前银行审核很严格,信贷公司也担心银行不批,而客户需要注意的是,如果长时间申请不下来银行个人信用贷,信贷公司垫资的利息是很高的。
正因为以上方式存在楼市向下、违规操作、高额利息等多重风险,所以除非是很专业的投资客或有特殊情况,否则愿意用这种方式操作的人越来越少。再加上,前文提到开发商“首付延期”促销活动的推广,新房君在走访的过程中并没发现有楼盘销售主动提出采用个人信用贷方式操作。
楼市的重要信号
我们再回头说说,为什么现在深圳各楼盘纷纷开始搞首付延期的促销活动呢?有粉丝要说了:“还能为什么?年底冲业绩呗!”新房君想说,你只说对了一半,开发商每年年底都会面临回款和业绩压力,但在楼市同样不怎么好的2017年底却没有出现首付延期这样的操作,其中的深层原因又是为什么呢?如果让我说,目前市场上这种现象,实际上释放了一个重要信号:客户没钱了,开发商也没钱了!
客户没钱了
“客户没钱了?开玩笑!‘5000万蹲’你见过没?冒雨排队你见过没?”我知道,肯定会有人如此反驳,也会拿出很多朋友圈的视频和图片来证明说:“你看,这就是深圳的购买力!”。对此新房君只想说:高中课本就教导过我们,不要把特殊性当成普遍性。
过往的楼市淡年,如2008、2014,出现的根本原因是人们有钱但没信心,持币观望,犹豫当前的价格划不划算,要不要买。正因如此,一旦后来出现正向刺激,楼市很快就会报复性反弹,欲望被压抑越久,反弹就越猛。
2018年却不同,客户明确地知道:目前的新房价格受政策指导,备案价被人为抑制,因此现在的价格一定是划算的!但为什么他们还是不买呢?
这话还得从年初说起。不知道大家还记不记得2018年初的时候,深圳楼市弥漫着一股貌似要回暖的感觉。整个上半年到“731新政”之前,市场上涌现了很多高性价比的“倒挂”盘。很多高端刚需客在此时出手,用手中充足的预算购买了相对便宜且性价比好的楼盘。
而“731新政”后深圳楼市开始进一步收紧,让刚需客更有对比意识。到了11月沙井三盘的巨大供应量把持币观望的那群刚需客又洗得所剩无几。
说完刚需,再来看看置换客群。上半年开始“一二手价格倒挂”越来越多的出现在各个片区,严重影响了二手房的购买意愿。中介挂了半年都没卖出去的二手房比比皆是,“旧的不卖掉,新的就没钱买”,直接结果就是置换客群的购房能力大打折扣,从而导致改善型的信楼盘,其目标客户正处在手里没钱的状态。


“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?

“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?


我们要知道,在一定时间内一个城市的房票是有限的,有钱、有房票的刚需客已经被洗得差不多了,置换客群又处于夹心饼干的状态,那剩下的就只有那些有房票,想买房,但钱不够的客户了。于是我们在深圳经常能看到这种现象:总价600多万的楼盘,迎来的都是只有100多万首付的客户。总价300多万的楼盘,迎来的都是手里只有几十万的客户。
在这个逻辑下,首付延期才应运而生,针对的就是“钱不够,想买房”的客户。通过首付延期,可以鼓励暂时现金短缺的刚需客先上车,而有改善型需求的客户也可以有更宽裕的置换时间。这不是新房君的猜测,在跟龙岗某楼盘策划交流的过程中,他就明确告诉新房君:他们当初之所以为开发商策划此类促销活动,目的正是为拓宽客户范围,去挖掘那些“想买房但缺钱”的客户。(至于效果如何我们后文再说)
开发商比客户急
看到这,可能又有人要说了:“开发商可以熬啊!等到明年看时机再卖啊?开发商总比客户能抗吧?”其实,原来很多开发商也是这么想的。
当初行情好的时候,开发商只要拿了地就能用各种方式卖出去回款,现金流好得不得了,以至于现金多得成了负担,不得不花出去,于是前几年才拍了那么多地王。
可如今世道变了,不但楼盘的开发和销售周期受到了政策限制,开发商的回款压力也一年比一年大。2018年尤其如此,本来各房企业绩指标完成率就比较低,更要命的是欠债还钱的时候到了。
我们回想一下,2015年楼市之所以能崛起,正是因为国内经历的一些列货币宽松政策。而对于房企来说,这一利好体现在了企业发债门槛变低了,于是乎公司债成为很多房企的主要融资方式。
据CRIC统计,2015年50家房企有息负债增加4927.40亿,其中公司债达2467.45,占比为50%。到了第二年就更疯狂,仅2016年上半年50家房企的公司债总规模就达到4606.95亿。(真叫卢俊援引丁祖昱评楼市说法)

“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?

“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?
图片来源:真叫卢俊

上图只是2015年的一小部分,实际上由于公司债融资成本极低,当时备受各大房企青睐,之后两年公司债规模越来越大。而公司债的还款年限就是3-5年。于是,3年后的2018年开始,开发商们要还钱了……
但是也会有人说:“开发商可以继续发行公司债,以债抵债嘛!”说得没错,当初开发商就是这么想的。可是2018年公司债突然全面停止了。其实,房企也不用大惊小怪,停止公司债只是去杠杆的一部分。(虽然2018年12月13日刚刚结束的政治局经济会议上已经不再有“去杠杆”字眼儿了)


“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?

“一成首付”重现深圳,12万买房是机会还是坑?
图片来源:真叫卢俊

如今没法以债抵债,那就只能用现存的货值还债了。又有人要说了:“开发商都是几千上万亿的体量,这区区几十上百亿还算事儿吗?”
这个要考虑到利润的问题,在新房市场没有上涨,销量又不济的今天,你让房企从自己不达标的业绩和利润里拿出上百亿现金,你说他急不急。所以说“活下去”的口号并不是个段子。
真是“年年要回款,今年特别急”,从这个角度讲,现在的开发商比客户着急。因此,在原则上不能降价销售的前提下,出现各种促销手段都不足为奇,首付延期也算是个不是办法的办法。走访中,大多数楼盘都声称,首付延期只是年底促销活动,12月过后就会截止。不过,考虑到一些开发商未来几年持续的回款压力,到时候是不是真的会截止就不知道了。
效果不明显
既然开发商这么着急,那么首付延期有没有效果呢?通过走访新房君发现,首付延期有一定效果,但是效果并不明显。对于没有特殊情况的正常刚需客来说,首付延期几个月似乎并不能解决根本问题。对于专业投资客,他们原本就有很多操作方式,首付延期充其量就是更方便了一些,最终影响投资决定的还是楼盘本身的价值潜力。
新房君恰好有个朋友买了前文提到的楼盘B,她的需求比较综合:自住过渡+投资。虽然那天她兴冲冲地告诉我,她只付了30多万首付就在深圳买了一套房,但当被问到首付延期是否刺激了她做购买决定的时候,她很明确的否定了。
开发商自己似乎也意识到了这一点,因此在新房君的探访过程中,很多楼盘的销售甚至都不会主动提起首付延期的事情,只有当我表示首付资金有点困难的时候,他们才会告诉我有这种操作方式。其实,这件事逐渐为人所知的,还是朋友圈里地产人士的功劳。
不是机会,也不是坑
新房君前面分析的很多,就是想说明一点:所谓“一成首付”,不是机会,也不是坑。
如果你是普通刚需客,首付充足。那么,首付延期这种方式对你的好处可能只有晚办按揭,延迟供楼了。至于说资金成本,相信一般人没有特殊投资渠道的话,几十万资金在自己手里多留个2-3月收益也并不会很大。而且延期这段时间,你还要警惕政策变化和房贷利率变化带来的风险。
如果你是刚需客,资金充足,但由于特殊情况现金周转不利。那么,首付延期可以让你零成本地解决短时间内现金不足的问题,更顺利的购房。应该说这部分人受益最大。
如果你是普通刚需客,首付不够,短期无法凑足资金。那么,首付延期并不能帮你解决根本问题。而如果你企图用其他信贷方式付首付,风险会非常大,不建议这么做。
如果你是普通投资者,在商务公寓限售5年(期房转化约7年)、住宅限售3年(期房转化月5年)的背景下,不到一年的首付延期意义有多大呢?
如果你是专业投资客,相信你会有更多其他操作方式,首付延期不过是又多了一种,最终影响投资决定的还是楼盘本身的价值潜力。
真刚需,任何时候都可以买
新房君注意到,就在昨天(2018年12月13日)政治局召开了会议,分析研究2019年经济工作,这次会议对“去杠杆”只字未提,而是强调要振信心,促进形成强大的国内市场。有分析指出,这或许是为货币宽松提供了可能。
会议也没有提到房地产,新房君认为之所以未提到房地产,一种可能是仍然坚持之前7月份“严控”的提法,而另一种可能是:在2018年12月18日即将召开的中央经济工作会议上对目前的房地产政策会有新提法。
具体情况,我们还要等到12月18号的中央经济工作会议才能揭晓。但是无论如何,都不会更糟糕,又何况如果“去杠杆”周期结束,货币宽松成为可能,流动性一旦释放出来,那么或多或少都是利好。
当然了,新房君始终认为无论宏观经济上是利好还是利空,都不能作为买房的主要参考因素,尤其是对于刚需客户,选对楼盘才是最重要的。
作为总结,新房君要提出我个人的三个观点:
1、有房票、钱够、真刚需,任何时候都可以买房。
2、投资,任何时候都要注意风险。
3、首付延期只是促销手段,不能解决根本问题,也无法成为买房的决定因素。
至于“该选哪个楼盘”、“不该选哪个楼盘”,不在本期的讨论范围之内。
如果你想知道目前深圳有哪些楼盘在实行首付延期的促销活动,或者对某个楼盘感兴趣,欢迎在公众号后台留言,我们的客服嗨哥将会为你解答。
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精彩评论6

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我是曹超 发表于 2019-3-4 22:29:33 | 显示全部楼层
首付30万的有木有
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捅破那层膜 发表于 2019-3-4 22:29:33 | 显示全部楼层
你算得过它?!
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穿行的岁月年一 发表于 2019-3-4 22:29:33 | 显示全部楼层
感觉情况瞬息万变啊
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lg87 发表于 2019-3-4 22:29:33 | 显示全部楼层
楼盘A和B分别是什么盘,可以说下吗?
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217401432 发表于 2019-3-4 22:29:33 | 显示全部楼层
管他是不是坑,这些买人到时候跳楼也不值得同情。三成首付都拿不出来的人肯定也还不起贷款,不是炒的就是洗钱的
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相信独一无二的 发表于 2019-3-4 22:29:33 | 显示全部楼层
实话是今年是楼市的冬季!很多地方房价已经
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