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窝趣公寓长租课堂:公寓运营考核的主要标准有哪些?


投资长租公寓是一个长期稳健的商业模式,需要依靠长周期的精细化运营、精准营销,才能提升转化率、优化客户体验,保障门店营收稳定,而这些通过规范化、标准化的考核能够更好地达成。那么具体来说,应该如何做好公寓运营的考核?新店与旧店的运营考核标准又有哪些不同?运营考核应该如何有效挂钩员工的收入?本期窝趣长租课堂为你解答。

房东东:公寓运营考核的主要标准有哪些?

窝趣公寓:公寓运营考核主要分为两个层面,一个是对门店的考核,另一个是对店长的考核。门店层面,主要是考核门店的利润/营收和入住率;店长层面,除了考核门店的业绩,还会考核门店的客户满意度、销售指标、以及会员发展指标。

房东东: 新店与旧店的运营考核标准有哪些不同?

窝趣公寓:关于旧店的运营考核标准,主要还是考核门店的利润/营收、入住率等方面的指标;例如我们直营店主要考核的是门店的EBITDA,占比60%,剩下部分则是考核客户满意度、销售指标、会员发展、区域评价等指标;而加盟店考核的主要是门店的营收,占比25%,门店的入住率占比25%,剩下部分跟直营店是一样的。

而新店的运营考核标准,则是更侧重于前期的业绩爬坡速度,即门店前期的出房速度。例如,我们新店主要考核的是时点出租率,按照运营的考核标准,需要完成5895的目标,也就是出租率在开业之日起,第一个月要做到50%,第二个月要做到80%,第三个月要做到95%,在三个月内完成业绩爬坡。

房东东: 运营考核如何有效挂钩员工的收入?

窝趣公寓:门店运营人员主要包括店长和管家,店长的收入主要包括底薪、绩效以及奖金。绩效是每月发放一次,根据店长管辖门店的房量对应的绩效基数,再乘以本月绩效得分,计算出来的。绩效得分直接挂钩门店的利润或者营收,以及入住率、客户满意度等指标。例如,某个店长管理了1家100间房的门店,100间房对应的绩效基数是3000元,该店长本月的绩效得分是80分,那本月就可以领取2400元绩效。

而奖金则是每季度发放一次,直接挂钩门店的利润,按照固定比例与公司分成,有点类似于合伙人制。

而管家的收入比较简单,主要包括底薪和销售提成,直接挂钩管家自己的销售业绩。销售提成则主要分为会员发展提成和签约提成,其目的也是鼓励管家发展更多的会员,签约更多的单量。

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