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《事实评论》之老房风波

诚实守信原则包含两个子原则,其中之一是信赖利益保护原则,是指非因法定事由并经法定程序,行政机关不得撤回、变更已经生效的行政决定;因国家利益、公共利益或者其他法定事由需要撤回或者变更行政决定的,应当依照法定权限和程序进行,并对行政管理相对人因此而受到的财产损失依法予以补偿。违章建筑,是指在城市规划区内,没有取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的建筑,或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。可也有些建筑,建设年代久远,难以取得建设工程规划许可证,这些老房被称为历史遗留“问题房”。本期节目的讲述人租用单位土地建造了建筑物,却在十多年后被认定为“违章建筑”,这中间发生了什么故事?一起走进本期《事实评论》之老房风波。

住十几年的老房 却遇上征收风波

据讲述人陈舜光(化名)的阐述及其提供的材料,2010年起,陈某为建一农副产品深加工企业,租用了单位试验站约5亩的闲置土地。在土地租用合同签订后,陈某对相关土地进行了环境整治及居民地面附着物补偿,并建成集住房办公、仓储于一体的经营场所,这个行为也报送租赁方,并取得了该单位的认可。合同存续期间,陈某也按约支付了租金。

2020年,陈某所租用的土地被列入当地轨道交通工程项目征收范围。2022年,当地政府启动查违程序,陈某房屋被定性为违法建筑,并在2023年9月由街道办事处强制拆除。

陈某认为自己的建筑是报备过租赁单位并取得认可的,应该给与一定补偿。房屋被拆除后,陈某的生活变得拮据起来,他希望可以获得当地政府的补偿。因为像陈某相似地块的相似情况,在前期有过补偿措施,应该得到公平对待。

专家深度解析案件背后的法理真

在我国,房屋拆迁的流程是什么?案涉建筑物是否为合法建筑?建筑物被拆除后是否能有所补偿?在节目下半场,法学教授谭教授、评论员姜建生,分别就此案进行分析,同时对讲述人陈某接下来可以进行的维权途径给出了建议。

法学教授谭教授对我国的房屋征收、拆迁流程进行了解释:关于房屋征收,我国有《国有土地上房屋征收与补偿条例》。“涉及到具体的征收的流程的话,我们要先拟定一个征收补偿方案,之后有信息公开的要求。如果涉及到的利益相关人比较多,我们可能要举行一个听证会。另外,对征收范围之内的房屋属性,包括它的区位、权属关系、用途以及建筑面积等等,要进行摸底调查。如果是合法建筑,不仅征收决定要及时公告,后面也会涉及到补偿,既要对房屋的价值进行补偿,也要对房屋征收造成的停工停产、异地安置等其他的相关费用进行补偿,这也涉及到价值评估。这些都是要经过的流程。”

对于此案讲述人的情况,法学教授谭教授认为:本案中,当事人所建房屋目前处于政策边缘的一些“历史遗留问题房”,各地做法不一样,有的给予了补偿,有的是按比例给予补偿,这是考虑到历史因素、考虑到社会稳定需要所进行的补偿。并且也要顾虑同地段类似情况的公平性。

评论员姜建生认为:当事人与当地单位签了协议、写了申请、签订了相关合同,建设了涉事房屋。但是相关建筑在当事人建成涉事房屋多年后判定违法,明显违反了信赖利益保护原则。

最后,两位老师也向讲述人提供了下一步的建议。评论员姜建生认为,综合这些材料看,当事人维护自身权益行为一定要在法治的轨道中进行。区政府的一份常务会议纪要,和市政府关于历史遗留“问题房”的一份工作文件,这两份文件很重要,因为根据“下位法服从上位法”的原则,这两份文件是有指导意义的。

谭教授补充,后续也可以看当地政府的相关部门,能不能基于事实进行公平对待,从为民营企业家营造友好型的营商环境这方面考虑,给讲述人相应的、合适的补偿;另外的话,当事人也可以选择其他法律途径,如行政复议、行政诉讼。

本案涉及的相关法条

【《国有土地上房屋征收与补偿条例》】

第十条规定,房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条规定,市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

第十二条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

 第十三条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第十四条规定,被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第十五条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条规定,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

【强制拆除】

《城乡规划法》第六十六条规定,建设单位或者个人有下列行为之一的,由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除,可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款:(一)未经批准进行临时建设的;(二)未按照批准内容进行临时建设的;(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

【信赖利益保护原则】

《全面推进依法行政实施纲要》规定,依法行政的基本要求包括合法行政、合理行政、程序正当、诚实守信、高效便民和权责统一六大原则。诚实守信原则包含两个子原则,其中之一是信赖利益保护原则,是指非因法定事由并经法定程序,行政机关不得撤回、变更已经生效的行政决定;因国家利益、公共利益或者其他法定事由需要撤回或者变更行政决定的,应当依照法定权限和程序进行,并对行政管理相对人因此而受到的财产损失依法予以补偿。

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